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Fiche pratique
Syndic de copropriété
Vérifié le 01 janvier 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas). Cette durée est renouvelable. Il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
Professionnel
Non professionnel
Le syndic professionnel est une personne qui exerce en son nom propre ou au sein d'une société. Il doit remplir les conditions suivantes pour pouvoir exercer sa mission :
Justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite
Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle
Posséder une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI)
À ce titre, il gère les finances et l'administration de la copropriété. Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements.
Gestion financière
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.
La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.
À savoir
le fait que l'intitulé du compte mentionne le nom du syndic ou ne mentionne pas le nom du syndicat fait supposer qu'il ne s'agit pas d'un compte séparé.
Réaliser et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique
Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires (AG)
Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires
Représenter le syndicat de copropriétaires en justice
Informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en AG
Gérer les archives du syndicat de copropriétaires
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en AG concernant les décisions suivantes :
Souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat)
Délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires
Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée
Mise en place d'un accès en ligne aux documents de la copropriété
Le syndic doit proposer un accès en ligne aux documents qui concernent la gestion de l'immeuble ou des lots de copropriétés gérés.
L'accès en ligne doit être sécurisé. Il doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel.
Les documents mis à disposition doivent être téléchargeables et imprimables.
Cet accès doit être différencié selon la nature des documents mis à disposition.
Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :
Liste de tous les copropriétaires
Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l'exercice échu
Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires concernant les procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré
Carte professionnelle du syndic, attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité
À savoir
si le syndic ne transmet pas les documents au delà d'un mois au conseil syndical qui en fait la demande, 15 € par jour de retard sont retenus sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG.
Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :
Règlement de copropriété, état descriptif de division et actes les modifiant s'ils ont été publiés
Dernière fiche synthétique de la copropriété
Carnet d'entretien de l'immeuble
Diagnostics techniques concernant les parties communes de l'immeuble en cours de validité
Contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
Ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires
Contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours
Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées
Contrat du syndic en cours
À savoir
si le syndic ne transmet pas la fiche synthétique au delà d'un mois au copropriétaire qui en fait la demande, 15 € par jour de retard sont retenus sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG.
Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :
Compte individuel du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l'AG annuelle
Montant des charges courantes du budget prévisionnel et charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payées par le copropriétaire
Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l'AG annuelle
Avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les 3 dernières années
La désignation du syndic est différente selon que la copropriété existe déjà ou qu'elle est nouvellement créée.
Le syndic retenu doit être désigné par l'AG au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue.
Une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical. La mise en concurrence n'est pas obligatoire si la copropriété n'a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires s'y sont opposés l'année précédente par un vote à la majorité absolue.
Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'AG l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet.
Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au vote du syndic.
Si aucun syndic n'a été désigné par l'AG convoquée à cet effet, le tribunal doit être saisi pour qu'il nomme un syndic. Cela peut être le cas si le mandat du syndic en exercice est arrivé à expiration avant sa mise en concurrence.
La saisine du tribunal doit être faite par l'une des personnes suivantes :
Un ou plusieurs copropriétaires
Maire de la commune ou président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
Un syndic provisoire doit être désigné par le règlement de copropriété rédigé par le promoteur ou par tout autre accord entre le promoteur et les copropriétaires.
Ce syndic provisoire a pour mission de réunir la 1re AG qui désignera le syndic. Il pourra être maintenu dans ses fonctions par décision de l'AG, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un ou par les copropriétaires.
La durée du mandat du syndic doit être obligatoirement prévue par un vote en AG.
Si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit en couple ou il est lié (employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum. En dehors de ce cas, la durée du mandat est de 3 ans maximum.
La durée du mandat (3 ans ou 1 an) est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en AG à la majorité absolue.
La copropriété peut décider de ne pas renouveler le contrat du syndic. La copropriété doit alors porter à l'ordre du jour d'une AG tenue dans les 3 mois précédant la fin du contrat les questions de désignation d'un nouveau syndic et la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.
Lorsque l'initiative vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette AG.
L'AG désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat, qui doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
Le syndic non professionnel est choisi parmi les copropriétaires.
Il doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.
Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.
Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.
À savoir
si le copropriétaire perd sa qualité de copropriétaire, son mandat n'est plus valable à l'expiration d'un délai de 3 mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic doit convoquer une AG et inscrire à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.
À ce titre, il gère les finances et l'administration de la copropriété. Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements.
Gestion financière
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.
La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.
À savoir
le fait que l'intitulé du compte mentionne le nom du syndic ou ne mentionne pas le nom du syndicat fait supposer qu'il ne s'agit pas d'un compte séparé.
Réaliser et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique
Informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en AG
Gérer les archives du syndicat de copropriétaires
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en AG concernant les décisions suivantes :
Souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat)
Délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires
Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée
Le mandat donné au syndic pour gérer l'administration et les finances de la copropriété doit prendre la forme d'un contrat-type dont le contenu est réglementé uniquement s'il perçoit une rémunération, à quelques titres que ce soit, qui se justifie pour la détermination du montant de ses honoraires.
Le contrat-type du syndic fixe les éléments suivants :
Durée du mandat (avec date de début et fin)
Conditions d'exécution de la mission
Honoraires
Si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit en couple a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum. En dehors de ce cas, la durée du mandat est de 3 ans maximum.
La durée du mandat (3 ans ou 1 an) est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en AG à la majorité absolue.
La copropriété peut décider de ne pas renouveler le contrat du syndic. La copropriété doit alors porter à l'ordre du jour d'une AG tenue dans les 3 mois précédant la fin du contrat les questions de désignation d'un nouveau syndic et la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.
Lorsque l'initiative vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette AG.
L'AG désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat, qui doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
